ให้เช่าที่ดิน ต้องรู้อะไรบ้าง? สัญญาเช่า จดทะเบียน และเช่านา (2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.11 · ข้อมูลปี 2569

สัญญาเช่าที่ดินต้องมี หลักฐานเป็นหนังสือ ถ้าเช่าเกิน 3 ปีต้อง จดทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน เช่าได้นานสุด 30 ปี และถ้าเจ้าของขายที่ดิน สัญญาเช่ายังอยู่ ส่วนการเช่านามีกฎหมายพิเศษอีกฉบับ

สัญญาเช่าต้องเป็นหนังสือ

• เช่าที่ดินถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ (มาตรา 538)
• เช่าเกิน 3 ปี หรือเช่าตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่อย่างนั้นบังคับได้แค่ 3 ปี

นานสุด 30 ปี

• ห้ามเช่าเกิน 30 ปี ถ้าทำนานกว่านั้นให้ลดเหลือ 30 ปี (มาตรา 540)
• ต่อสัญญาได้ แต่ไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ
• ครบกำหนดแล้วสัญญาระงับเอง ไม่ต้องบอกกล่าวก่อน (มาตรา 564)

หน้าที่ของผู้เช่า

• ใช้ที่ดินตามปกติหรือตามที่สัญญากำหนด (มาตรา 552) และสงวนทรัพย์สินที่เช่าเหมือนวิญญูชนสงวนทรัพย์สินของตนเอง (มาตรา 553)
• ดัดแปลงหรือต่อเติมต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อน (มาตรา 558)
• ให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าไม่ได้ เว้นแต่สัญญาตกลงไว้ (มาตรา 544)

ผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือผิดสัญญา

• ค่าเช่ารายเดือนหรือนานกว่านั้น ผู้ให้เช่าต้องบอกให้ชำระก่อน โดยให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ถ้ายังไม่จ่ายจึงบอกเลิกสัญญาได้ (มาตรา 560)
• ผิดหน้าที่เรื่องอื่น ผู้ให้เช่าต้องบอกให้แก้ไขก่อน ถ้าเพิกเฉยจึงบอกเลิกได้ (มาตรา 554)
• สัญญาไม่กำหนดเวลา บอกเลิกได้เมื่อสิ้นงวดค่าเช่า โดยบอกล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวด แต่ไม่ต้องเกิน 2 เดือน (มาตรา 566)

ขายที่ดิน สัญญาเช่ายังอยู่

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า (มาตรา 569) ผู้ซื้อที่ดินจึงควรถามและขอดูสัญญาเช่าก่อนซื้อ

เช่า vs ทรัพย์อิงสิทธิ

เช่านา: พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524

• เช่านาฟ้องร้องบังคับได้แม้ไม่มีหนังสือ (มาตรา 22) ถ้าไม่ได้ทำหนังสือ ถือว่าเช่าคราวละ 6 ปี ถ้ามีหนังสือแต่กำหนดน้อยกว่า 2 ปี ให้มีกำหนด 2 ปี (มาตรา 26)
• ไม่ต้องการให้เช่าต่อ ต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนสิ้นสุดการเช่าไม่น้อยกว่า 6 เดือน และแจ้ง คชก.ตำบล (มาตรา 37)
• ค่าเช่าต้องไม่เกินอัตราขั้นสูงที่ คชก.ตำบล ประกาศ (มาตรา 40)
• จะขายนา ต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือผ่าน คชก.ตำบล ถ้าผู้เช่าแจ้งจะซื้อภายใน 30 วัน ต้องขายให้ผู้เช่า (มาตรา 53)
• ผู้เช่านาตาย คู่สมรสหรือญาติขอเช่าต่อได้ภายใน 60 วัน (มาตรา 29)

ค่าใช้จ่าย

• ค่าจดทะเบียนการเช่า ร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา
• อากรแสตมป์ 1 บาท ทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุการเช่า ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ยกเว้นเช่าทำนา ไร่ สวน

เช็กลิสต์ก่อนให้เช่า

• เขียนให้ชัด ใช้ที่ดินทำอะไร เช่ากี่ปี ค่าเช่าเท่าไร จ่ายงวดไหน
• ห้ามเช่าช่วง ห้ามก่อสร้างหรือดัดแปลงโดยไม่ได้รับอนุญาต และเมื่อหมดสัญญาให้คืนสภาพเดิม
• เกิน 3 ปี ไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• ครบสัญญาแล้วไม่ให้เช่าต่อ ทักท้วงทันที ถ้าปล่อยให้ผู้เช่าอยู่ต่อโดยไม่ทักท้วง ถือว่าทำสัญญาใหม่ไม่มีกำหนดเวลา (มาตรา 570)

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.10 ทายาทโดยธรรม · EP.9 พินัยกรรม

อ่านตอนต่อไป: EP.12 โฉนดหาย ทำยังไงดี

แหล่งอ้างอิง

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 · 538 · 540 · 544 · 552 · 553 · 554 · 558 · 560 · 564 · 566 · 569 · 570
• พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 (แก้ไขฉบับที่ 2 พ.ศ. 2559)
• คำพิพากษาฎีกาที่ 1471/2494 · 100/2531
• กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร
• กรมสรรพากร: บัญชีอัตราอากรแสตมป์

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน