สัปดาห์นี้มี 3 เรื่องที่กระทบเงินและสิทธิของคนซื้อ-ขายที่ดินโดยตรง: แผนเวนคืนที่ดินทำแก้มลิงโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ติดที่ พ.ร.ฎ.เวนคืนที่ไม่เคยมีผลบังคับ; น้ำท่วม 8 เขตทำให้บ้านจัดสรรเหลือขายกว่า 6,000 หน่วยในโซนเสี่ยงต้องถูกจับตา และคอนโดกว่า 1,000 ยูนิตเลื่อนเปิดตัว; และราชกิจจานุเบกษาประกาศยุบสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน มีผล 1 ต.ค. 2569
แก้มลิงโซนตะวันออก กทม.: พ.ร.ฎ.เวนคืนค้างท่อตั้งแต่ปี 2559–60 ไม่เคยมีผลบังคับ — ที่ดินแปลงเป้าหมายกลายเป็นหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
ฐานเศรษฐกิจรายงาน (30 ก.ย. 2569) ว่าแผนขุดบึงรับน้ำหรือ "แก้มลิง" 6 แห่งในโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ความจุรวมราว 5–6 ล้านลูกบาศก์เมตร พื้นที่รวมกว่า 400 ไร่ ต้องหยุดชะงักที่ขั้นการเวนคืน เพราะพระราชกฤษฎีกาเวนคืนค้างท่อมาตั้งแต่ปี 2559–2560 และไม่เคยออกประกาศใช้จริง จึงไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย ขณะที่พื้นที่เป้าหมายหลายแปลงถูกพัฒนาเป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรระดับหรูไปแล้ว ราคาที่ดินจึงพุ่งสูง ผู้ประกอบการคัดค้านเพราะมีลูกบ้านซื้ออยู่อาศัยแล้ว ด้านผู้ว่าราชการ กทม. ชี้แจงตามรายงานของสื่อ (1 ต.ค. 2569) ว่างบเวนคืนสูงราว 1.1 หมื่นล้านบาท ไม่คุ้มค่า จึงต้องใช้แนวทางอื่น และปฏิเสธว่าไม่ได้ยกเลิกโครงการ เรื่องนี้ชี้ให้เห็นว่า "ที่ดินที่รัฐหมายตา" กับ "ที่ดินที่อยู่ในแนวเวนคืนตามกฎหมาย" เป็นคนละสถานะกัน และผู้ซื้อต้องตรวจให้ชัดก่อนวางเงิน
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อที่ดิน/บ้านโซนตะวันออก: ข่าวว่า 'จะเวนคืน' ไม่เท่ากับ 'มีพระราชกฤษฎีกาเวนคืนแล้ว' — ตรวจกับหน่วยงานและราชกิจจาฯ ว่าแปลงอยู่ในแนวหรือไม่ ก่อนตัดสินใจซื้อหรือกู้
- เจ้าของที่ดิน: หากถูกเวนคืนจริงมีสิทธิได้ค่าทดแทนที่เป็นธรรม โดยเทียบราคาตลาด ราคาประเมินทางราชการ และสภาพทรัพย์ — เก็บโฉนด แผนที่ และหลักฐานการใช้ประโยชน์ไว้ให้ครบ
- นายหน้า: ห้ามโฆษณาว่าแปลงใดจะถูกเวนคืนหรือไม่ถูกเวนคืนโดยไม่มีหนังสือยืนยันจากหน่วยงาน — ข้อมูลผิดพลาดเสี่ยงถูกผู้ซื้อเรียกค่าเสียหายภายหลัง
แหล่งข่าว
น้ำท่วม 8 เขตกรุงเทพฯ ตะวันออก: บ้านจัดสรรเหลือขายกว่า 6,000 หน่วยในโซนเสี่ยง — เช็กระดับดิน-ระบายน้ำก่อนจอง และสิทธิเมื่อบ้านชำรุด
ฐานเศรษฐกิจรายงาน (29 ก.ย. 2569) ว่าน้ำท่วม 8 เขตของกรุงเทพฯ ได้แก่ ลาดกระบัง บางกะปิ มีนบุรี สะพานสูง สวนหลวง บึงกุ่ม คลองสามวา และสายไหม โดยโซนคลองสามวา–มีนบุรี–ลาดกระบังมีบ้านจัดสรรเหลือขาย 4,512 หน่วย และโซนบึงกุ่ม–สะพานสูงอีก 1,974 หน่วย วันที่ 1 ต.ค. 2569 Savills (ประเทศไทย) รายงานว่าคอนโดมิเนียม 3 โครงการ กว่า 1,000 ยูนิต ในฝั่งตะวันออกเลื่อนเปิดตัวเพื่อประเมินความเชื่อมั่นผู้ซื้อ ส่วนสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (THBA) โดยนายกสมาคมเตือนเมื่อ 2 ต.ค. 2569 ว่าน้ำท่วมขังไม่ได้มาจากฝนหนักอย่างเดียว การถมดินในโครงการจัดสรรขนาดใหญ่อาจเปลี่ยนเส้นทางน้ำธรรมชาติ และพื้นที่ท้ายโครงการที่ต่ำกว่าหน้าโครงการ 1.00–1.50 เมตร เสี่ยงเป็นแอ่งรับน้ำ ผู้ซื้อจึงควรประเมินระดับดิน ทิศทางไหลของน้ำ และระบบระบายน้ำโดยรอบก่อนตัดสินใจ ด้านบริษัท LPN Development ร่วมกับ LPP Property Management ตั้ง War Room ดูแลลูกบ้านใน 290 โครงการ
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อบ้านจัดสรร/คอนโดโซนตะวันออก: ขอดูแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต ระดับถนน-ระดับแปลง และประวัติน้ำท่วมจากนิติบุคคลหรือเพื่อนบ้านก่อนวางเงินจอง — อย่าตัดสินใจจากภาพโฆษณา
- ผู้ขาย/เจ้าของบ้านมือสอง: ต้องเปิดเผยประวัติน้ำท่วมและความชำรุดที่รู้อยู่ให้ผู้ซื้อทราบ ผู้ขายยังต้องรับผิดต่อความชำรุดบกพร่องแม้ไม่รู้ ภายในอายุความ 1 ปีนับแต่ผู้ซื้อพบเห็น
- นายหน้า: บันทึกประวัติน้ำท่วมและระดับดินของทรัพย์ในเอกสารเสนอขายทุกครั้ง และเก็บหลักฐานว่าแจ้งผู้ซื้อแล้ว — ลดความเสี่ยงถูกอ้างว่าปกปิดข้อมูลสำคัญ
แหล่งข่าว
- ฐานเศรษฐกิจ – น้ำท่วมหนัก 8 เขต สะเทือนอสังหาฯ โจทย์ใหญ่ (29 ก.ย. 2569)
- ฐานเศรษฐกิจ – น้ำท่วมกระทบ 3 โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เลื่อนเปิดกว่า 1,000 ยูนิต (1 ต.ค. 2569)
- ฐานเศรษฐกิจ – เทียบชัดบ้านจัดสรร vs บ้านสร้างเอง เปิดทางเลือกสู้ปัญหาน้ำท่วม (2 ต.ค. 2569)
- ฐานเศรษฐกิจ – วิธีช่วยลูกบ้าน LPN-LPP ตั้ง War Room ดูแล 290 โครงการ (2 ต.ค. 2569)
ราชกิจจาฯ ประกาศยุบ 'สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน' มีผล 1 ต.ค. 2569 — สคทช.รับช่วงสัญญาชั่วคราว หาหน่วยรับต่อใน 1 ปี
ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ประกาศสำนักนายกรัฐมนตรี ยุบเลิกสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน) มีผลตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2569 (ไทยพีบีเอส ระบุว่าอ้างพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งสถาบัน พ.ศ. 2554 มาตรา 40 วรรคสอง) โดยสำนักงานคณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ (สคทช.) จะเข้ามาดูแลเอกสาร บัญชี สัญญา และภารกิจที่ค้างอยู่กับเกษตรกรเป็นการชั่วคราว และต้องหาหน่วยงานรัฐรับช่วงต่อให้เสร็จภายใน 1 ปี มีคณะกรรมการชำระบัญชี 5 คน (ประชาชาติธุรกิจรายงาน 29 ก.ย. 2569) ขณะที่กลุ่มเกษตรกรเรียกร้องให้รัฐบาลชะลอการยุบ และมีรายงานว่านายกรัฐมนตรีรับข้อเรียกร้องเรื่องที่อยู่อาศัยและธนาคารที่ดินในการพบเครือข่ายเมื่อ 5 ต.ค. 2569
ทำไมต้องรู้
- เกษตรกร/ผู้เช่า-ผู้ซื้อที่มีสัญญากับธนาคารที่ดิน: สัญญายังไม่สิ้นสุดเพียงเพราะหน่วยงานถูกยุบ — เก็บสัญญา ใบเสร็จ และหลักฐานการชำระเงินไว้ให้ครบ และสอบถามคู่สัญญาปัจจุบันที่ สคทช. เป็นลายลักษณ์อักษร
- ผู้ซื้อ/นายหน้าที่เจอที่ดินที่อ้างว่า 'ผ่านโครงการธนาคารที่ดิน': ตรวจสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดและขอสำเนาสัญญา เพื่อดูว่ามีภาระผูกพัน สัญญาเช่า หรือเงื่อนไขการโอนค้างอยู่หรือไม่ ก่อนวางมัดจำ
- เจ้าของที่ดินที่ให้เช่าในโครงการ: หากเป็นสัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน — ตรวจว่าจดทะเบียนครบ เพื่อให้สิทธิผูกพันผู้รับโอนต่อไป
แหล่งข่าว
- ไทยพีบีเอส – ราชกิจจาฯ ประกาศยุบเลิกธนาคารที่ดิน ตั้งแต่ 1 ต.ค.69
- ประชาชาติธุรกิจ – ราชกิจจาฯ ประกาศยุบ “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน” มีผล 1 ต.ค. 69
- ไทยรัฐ – ประกาศยุบ “สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน” มีผล 1 ต.ค. นี้
- MGR Online – “พีมูฟ” ขน 2 พันคนบุกทำเนียบฯ วันอยู่อาศัยโลก จี้รัฐแก้ปมที่ดิน-บ้าน
ตัวเลขตลาดที่ควรรู้สัปดาห์นี้
- Savills ประเทศไทย (1 ต.ค. 2569): ไตรมาส 3 มีคอนโดเปิดใหม่ 8 โครงการ 3,737 ยูนิต มูลค่า 46,340 ล้านบาท แต่ 3 โครงการ กว่า 1,000 ยูนิต ในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เลื่อนเปิดตัวเพราะน้ำท่วม
- ฐานเศรษฐกิจ (29 ก.ย. 2569): บ้านจัดสรรเหลือขายในโซนน้ำท่วม — คลองสามวา–มีนบุรี–ลาดกระบัง 4,512 หน่วย และบึงกุ่ม–สะพานสูง 1,974 หน่วย
- ย้ำเตือน (ข่าว ครม. 30 มิ.ย. 2569): ค่าโอน-ค่าจดจำนองยังลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน คอนโด ที่ดิน ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา มีผลถึง 30 มิ.ย. 2570 — ใครจะโอนทรัพย์ราคาใกล้เพดานควรคำนวณก่อนนัดโอน
ต้องการสอบเขต วัดระดับแปลง ซ้อนแนวโฉนดกับแผนที่โครงการ หรือตรวจแนวเขตก่อนซื้อ-ขาย? ทีมช่างรังวัดเอกชนเอ็นเจกรุ๊ปพร้อมให้คำปรึกษาฟรี
โทร 084-915-8601
LINE OA
ขอใบเสนอราคารังวัด
ดูประกาศที่ดินชัวร์
เนื้อหานี้จัดทำเพื่อให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจ