ขายฝาก vs จำนอง ต่างกันยังไง? จ่ายไม่ไหวเสียที่ดินแบบไหน (อัปเดต 2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.4 · อัปเดต ตุลาคม 2569

จำนองแล้วจ่ายไม่ไหว เจ้าหนี้ต้องฟ้องศาลก่อนจึงจะยึดที่ดินได้ แต่ ขายฝาก ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาดทันที ทั้งสองแบบมีเพดาน 15% ต่อปี และที่ดินเกษตร/ที่อยู่อาศัยมีกฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากเพิ่มตั้งแต่ปี 2562

จำนองคืออะไร

จำนองคือการเอาทรัพย์สินตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้ผู้รับจำนอง (ป.พ.พ. มาตรา 702) ที่ดินยังเป็นของเราและเราใช้ต่อได้ตามปกติ เงินกู้ทั่วไปกฎหมายห้ามคิดดอกเบี้ยเกินร้อยละ 15 ต่อปี (มาตรา 654) ส่วนสถาบันการเงินมีกฎหมายเฉพาะกำกับ

ขายฝากคืออะไร

ขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อทันที โดยตกลงกันว่าผู้ขายไถ่ทรัพย์คืนได้ (มาตรา 491)

• อสังหาริมทรัพย์ไถ่คืนได้ภายในไม่เกิน 10 ปีนับแต่ซื้อขาย (มาตรา 494) ขยายเวลาไถ่ได้แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี และต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ (มาตรา 496)
• สินไถ่ไม่เกินราคาขายฝากที่แท้จริง รวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี (มาตรา 499)
• วางสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดได้ กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของผู้ไถ่ตั้งแต่ชำระหรือวางทรัพย์ (มาตรา 492)

จ่ายไม่ไหว เกิดอะไรขึ้น

• จำนอง ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ชำระภายในไม่น้อยกว่า 60 วัน ถ้าไม่ชำระจึงฟ้องศาลให้ยึดและขายทอดตลาด (มาตรา 728) การฟ้องเอาทรัพย์หลุดทำได้เฉพาะเมื่อขาดส่งดอกเบี้ยถึง 5 ปีและราคาทรัพย์ต่ำกว่าหนี้ค้าง (มาตรา 729)
• ขายฝาก ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด หมดสิทธิไถ่ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝากเด็ดขาด ไม่ต้องฟ้องศาล

กฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากที่ดินเกษตร / ที่อยู่อาศัย (2562)

พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้บังคับ 17 เม.ย. 2562 ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา

• ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่เช่นนั้นเป็นโมฆะ
• กำหนดไถ่ 1–10 ปี ต่ำกว่า 1 ปีให้ถือเป็น 1 ปี เกิน 10 ปีให้ถือเป็น 10 ปี และไถ่ก่อนครบกำหนดได้
• สินไถ่รวมดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
• ผู้ขายฝากยังครอบครอง ใช้ และเก็บประโยชน์ในที่ดินได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระเหนือที่ดินก่อนพ้นกำหนดไถ่
• ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีกภายใน 6 เดือนนับแต่ครบกำหนด
• วางสินไถ่ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และข้อพิพาทเป็นคดีผู้บริโภค
• ระเบียบกรมที่ดินปี 2566: วางสินไถ่ที่สำนักงานที่ดินแล้ว ถ้าผู้ซื้อฝากไม่คืนโฉนดภายใน 30 วัน เจ้าพนักงานออกใบแทนให้ผู้ขายฝากได้

เทียบขายฝากกับจำนอง

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองตามข้อมูลกรมที่ดิน ร้อยละ 1 ของวงเงิน สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ค่าธรรมเนียมและภาษีกรณีขายฝากขึ้นกับราคาประเมินและกรณี ควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา

ข้อควรระวังก่อนเซ็น

• ทำสัญญาและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• ตรวจราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ให้ตรงกับที่ตกลง
• อย่าเซ็นหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ
• จดวันครบกำหนดไถ่ไว้หลายที่ และเก็บสำเนาสัญญากับหลักฐานการจ่ายเงินทุกครั้ง

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.3 สิทธิเก็บกิน vs สิทธิอาศัย · EP.2 ภาระจำยอม · EP.1 ทรัพย์อิงสิทธิ

อ่านตอนต่อไป: EP.5 ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น บ้านเป็นของใคร?

แหล่งอ้างอิง

• ป.พ.พ. ขายฝาก: มาตรา 491 · 492 · 494 · 496 · 499
• ป.พ.พ. จำนองและดอกเบี้ย: มาตรา 702 · 728 · 729 · 654
• สำนักงานปลัดกระทรวงเกษตรและสหกรณ์: สรุป พ.ร.บ.คุ้มครองฯ ขายฝาก พ.ศ. 2562
• สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง: สาระสำคัญกฎหมายขายฝาก
• กรมประชาสัมพันธ์: ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการวางทรัพย์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566
• กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน