ภาระจำยอม คืออะไร? ถูกปิดทางทำอะไรได้ ต่างจากทางจำเป็นยังไง (อัปเดต 2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.2 · อัปเดต 4 ตุลาคม 2569

ภาระจำยอมคือการที่ที่ดินแปลงหนึ่งต้องยอมให้อีกแปลงได้ประโยชน์ เช่น ทางเดินหรือท่อน้ำผ่าน เกิดได้จากการจดทะเบียน อายุความ 10 ปี หรือโดยกฎหมาย และตั้งแต่ 1 มี.ค. 2569 กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับใหม่บังคับให้ผู้จัดสรรดูแลถนนในหมู่บ้านไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิม

ภาระจำยอมคืออะไร

ภาระจำยอมคือการที่อสังหาริมทรัพย์แปลงหนึ่งต้องยอมรับกรรมบางอย่าง หรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่าง เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อีกแปลงหนึ่ง (ป.พ.พ. มาตรา 1387) ตัวอย่างที่พบบ่อยคือทางเดิน ทางรถ ท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ และสายไฟที่ผ่านที่ดินของคนอื่น

• ภารยทรัพย์ คือที่ดินที่ต้องรับภาระ
• สามยทรัพย์ คือที่ดินที่ได้ประโยชน์

ภาระจำยอมผูกอยู่กับตัวที่ดิน ไม่ใช่ตัวบุคคล เมื่อที่ดินเปลี่ยนมือ ภาระจำยอมก็ติดไปด้วย

ภาระจำยอมเกิดขึ้นได้ 3 ทาง

1. โดยนิติกรรม เจ้าของสองฝ่ายตกลงกัน แล้วจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมขึ้นกับว่ามีค่าตอบแทนหรือไม่ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
2. โดยอายุความ ใช้ทางหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินคนอื่นโดยสงบ เปิดเผย ติดต่อกัน 10 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382)
3. โดยกฎหมาย เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ในหมู่บ้านจัดสรรตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน มาตรา 43)

ใช้ทางมา 10 ปี ได้สิทธิหรือยัง

ไม่เสมอไป การใช้ทางต้องเป็นการใช้โดยปรปักษ์ คือใช้อย่างมีสิทธิของตัวเอง ไม่ใช่เพราะเจ้าของอนุญาต ถ้าเจ้าของยอมให้ใช้ด้วยความเอื้อเฟื้อ ศาลมักถือว่าไม่เข้าลักษณะการใช้โดยปรปักษ์ จึงไม่ได้ภาระจำยอม (เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3172/2564)

ถ้าใช้ครบเงื่อนไขแล้วถูกปิดทาง ผู้ใช้ทางต้องฟ้องศาลให้รับรองว่าเป็นทางภาระจำยอม แล้วนำคำพิพากษาไปจดทะเบียน สิทธิที่ได้มาโดยอายุความแต่ยังไม่จดทะเบียน อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อที่ดินซึ่งซื้อโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนแล้วไม่ได้ (ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง)

กติกาของทั้งสองฝ่าย

• เจ้าของภารยทรัพย์ห้ามทำการใดที่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก (มาตรา 1390)
• เจ้าของสามยทรัพย์ทำการที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมได้ แต่ออกค่าใช้จ่ายเอง และก่อความเสียหายให้น้อยที่สุด (มาตรา 1391)
• เจ้าของสามยทรัพย์ห้ามเปลี่ยนแปลงที่ดินจนเพิ่มภาระให้ภารยทรัพย์ (มาตรา 1388)
• ถ้าภาระจำยอมแตะเพียงบางส่วนของที่ดิน เจ้าของภารยทรัพย์ขอย้ายแนวไปส่วนอื่นได้ ถ้าแสดงได้ว่าเป็นประโยชน์แก่ตน ออกค่าใช้จ่ายเอง และไม่ทำให้ความสะดวกของผู้ใช้ลดลง (มาตรา 1392)

ภาระจำยอมสิ้นสุดเมื่อไร

• ไม่ได้ใช้ติดต่อกัน 10 ปี (มาตรา 1399) เช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2623/2559
• ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ (มาตรา 1400 วรรคหนึ่ง)
• ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด (มาตรา 1397)
• ยังมีประโยชน์อยู่บ้างแต่น้อยมากเมื่อเทียบกับภาระ เจ้าของภารยทรัพย์ขอให้พ้นทั้งหมดหรือบางส่วนได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน (มาตรา 1400 วรรคสอง)

ภาระจำยอมต่างจากทางจำเป็นอย่างไร

ทางจำเป็นใช้เฉพาะที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ส่วนภาระจำยอมใช้ได้กับประโยชน์หลายแบบและเกิดได้หลายทาง

หัวข้อ	ภาระจำยอม	ทางจำเป็น
ใช้กับ	ทางเดิน ทางรถ ท่อ สายไฟ ฯลฯ	ที่ดินถูกล้อม ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ
เกิดจาก	นิติกรรม อายุความ หรือกฎหมาย	กฎหมายให้สิทธิผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่
ค่าทดแทน	ตามที่ตกลง	ผู้ผ่านต้องใช้ค่าทดแทน กำหนดเป็นรายปีได้
ตัวบท	ป.พ.พ. มาตรา 1387–1401	ป.พ.พ. มาตรา 1349

อัปเดต 2569: ถนนในหมู่บ้านจัดสรร

ข้อควรระวังก่อนซื้อที่ดิน

• ดูสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดว่ามีภาระจำยอมจดไว้หรือไม่
• เดินดูหน้างานจริง ภาระจำยอมโดยอายุความอาจไม่ได้จดไว้ในโฉนด
• ถ้าทางเข้าออกของคุณผ่านที่ดินคนอื่น ควรจดทะเบียนภาระจำยอมให้เรียบร้อย
• รังวัดแนวเขตให้ชัดว่าทางหรือท่ออยู่ในแปลงของใคร

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.1 ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร? ต่างจากสัญญาเช่ายังไง

อ่านตอนต่อไป: EP.3 สิทธิเก็บกิน vs สิทธิอาศัย ต่างกันยังไง?

แหล่งอ้างอิง

• ป.พ.พ. มาตรา 1387
• ป.พ.พ. มาตรา 1392
• ป.พ.พ. มาตรา 1399 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2623/2559
• ป.พ.พ. มาตรา 1400
• ป.พ.พ. มาตรา 1401 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3172/2564
• ป.พ.พ. มาตรา 1349 (ทางจำเป็น)
• กรมที่ดิน: สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน