ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร? ต่างจากสัญญาเช่ายังไง สรุปฉบับเข้าใจง่าย (อัปเดต ต.ค. 2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ · อัปเดต 3 ตุลาคม 2569

ณ ต้นเดือนตุลาคม 2569 ทรัพย์อิงสิทธิยังมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี ตาม พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ส่วนร่างแก้ไขขยายเป็น 99 ปี ยังไม่ประกาศใช้

ทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร

ทรัพย์อิงสิทธิคือสิทธิใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของคนอื่น เสมือนเป็นเจ้าของ ภายในเวลาที่กำหนด ตัวสิทธินี้ถือเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่ง จึงโอน จำนอง และตกทอดเป็นมรดกได้

กฎหมายที่ใช้คือ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา 30 เม.ย. 2562 และใช้บังคับตั้งแต่ 27 ต.ค. 2562 เป้าหมายคือแก้ข้อจำกัดของการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะตัว เอาไปค้ำประกันการกู้ได้ยาก

ใครก่อตั้งได้ ใช้กับอะไร นานแค่ไหน

• เจ้าของเท่านั้นที่ก่อตั้งได้ โดยจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
• ใช้ได้กับ ที่ดินที่มีโฉนด ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง และห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด
• ต้องก่อตั้งทั้งแปลงหรือทั้งห้อง จะจดเฉพาะบางส่วนไม่ได้
• ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ตามกฎหมายที่ใช้อยู่ปัจจุบัน
• ถ้าที่ดินติดจำนองหรือมีสิทธิอื่นจดทะเบียนอยู่ก่อน ต้องได้ความยินยอมจากผู้มีสิทธินั้นก่อน
• เมื่อจดแล้ว ผู้ทรงสิทธิได้หนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิไว้เป็นหลักฐาน

ค่าตอบแทนตกลงกันได้ จะจ่ายก้อนเดียวหรือเป็นงวดก็ได้ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเป็นไปตามกฎกระทรวง ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนไปจด

ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิทำอะไรได้บ้าง

• ขายหรือโอนสิทธิต่อให้คนอื่น (ต้องจดทะเบียน)
• นำไปจำนองเป็นหลักประกันการกู้เงิน
• ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาท
• ปล่อยเช่าต่อได้
• ดัดแปลง ต่อเติม หรือปลูกสร้างได้
• ขอใบอนุญาตต่าง ๆ ได้เอง ไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของ

หน้าที่ของผู้ทรงคือใช้สิทธิตามกฎหมายและเงื่อนไขที่จดทะเบียนไว้ ดูแลทรัพย์ไม่ให้เสื่อมเสียผิดปกติ และชำระค่าตอบแทนตามที่ตกลง

ฝั่งเจ้าของต้องรู้

• หลังก่อตั้งแล้ว จะจดภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน หรือทรัพยสิทธิอื่นซ้อนไม่ได้ เว้นแต่ผู้ทรงยินยอมเป็นหนังสือ
• เจ้าของยังขายที่ดินได้ แต่ทรัพย์อิงสิทธิติดไปกับที่ดินจนครบกำหนด
• ครบกำหนดแล้ว สิทธิกลับคืนเจ้าของ สิ่งปลูกสร้างที่ผู้ทรงทำไว้ตามหลักตกเป็นของเจ้าของ

เทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป

ความต่างสำคัญคือการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ส่วนทรัพย์อิงสิทธิเป็นทรัพย์สินที่เปลี่ยนมือได้

อัปเดต: ขยายเป็น 99 ปีแล้วหรือยัง

ข้อควรระวัง

• ทรัพย์อิงสิทธิไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ครบกำหนดแล้วสิทธิจบ
• ไม่ใช่ช่องทางให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• ก่อนทำนิติกรรม ตรวจสอบโฉนด แนวเขตจริง และภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้

อ่านตอนต่อไป: EP.2 ภาระจำยอม คืออะไร? ถูกปิดทางทำอะไรได้

แหล่งอ้างอิง

• สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง: สรุป พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
• ฐานเศรษฐกิจ: ทรัพย์อิงสิทธิแตกต่างจากสัญญาเช่าอย่างไร (23 เม.ย. 2569)
• กรุงเทพธุรกิจ: รัฐบาลเร่งกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี
• REIC: จ่อขยายเวลาเช่าที่ดิน 99 ปี (มิ.ย. 2567)

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน