ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดกรมบังคับคดี ต้อง วางหลักประกันก่อนเสนอราคา เคาะไม้แล้วการขายบริบูรณ์ ถอนไม่ได้ ต้องชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันตามสัญญา ขยายได้ไม่เกิน 3 เดือน ผิดนัดถูกริบหลักประกันและอาจต้องจ่ายส่วนต่าง
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
ประกาศขายและราคาเริ่มต้น
ประกาศขายต้องระบุรายละเอียดทรัพย์ ภาระติดพัน แผนที่ และราคาเริ่มต้น (กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563 ข้อ 9) ตามที่กระทรวงยุติธรรมเผยแพร่ปี 2564 นัดแรกเริ่มที่ราคาประเมินเต็ม ถ้าไม่มีผู้ซื้อ ลดเป็น 90% 80% และ 70% แต่ราคาที่ขายได้จริงอาจสูงกว่าราคาประเมิน งานมหกรรมของกรมบังคับคดีเมื่อ มี.ค. 2569 ขายได้รวมสูงกว่าราคาประเมินร้อยละ 44.66
ผู้สนใจตรวจดูทรัพย์ได้จากสภาพภายนอกเท่านั้น
หลักประกันเข้าสู้ราคา (ประกาศ 16 มิ.ย. 2563)
| ราคาประเมิน (บาท) | หลักประกัน (บาท) |
|---|---|
| ไม่เกิน 100,000 | ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน |
| เกิน 100,000–200,000 | 10,000 |
| เกิน 200,000–500,000 | 25,000 |
| เกิน 500,000–1,000,000 | 50,000 |
| เกิน 1–3 ล้าน | 150,000 |
| เกิน 3–5 ล้าน | 250,000 |
| เกิน 5–10 ล้าน | 500,000 |
| เกิน 10–20 ล้าน | 1,000,000 |
ถ้าขายแบบจำนองติดไป คิดหลักประกันจากราคาเริ่มต้นแทน เมื่อเคาะไม้ หลักประกันกลายเป็นมัดจำและการชำระราคาบางส่วน (กฎกระทรวง ข้อ 14)
เคาะแล้วถอนไม่ได้
- การขายทอดตลาดบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดเคาะไม้ (ป.พ.พ. มาตรา 509)
- ผู้ซื้อยกป้ายเสนอ 100,000 บาท แล้วอ้างว่าสับสนกับประกาศคดีอื่น ศาลถือว่าประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง อ้างสำคัญผิดไม่ได้ (ฎีกา 7058/2543)
- หลังเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุดแล้ว ห้ามยกเรื่องราคาต่ำเกินสมควรมาขอเพิกถอนการขาย (ป.วิ.พ. มาตรา 331)
ชำระส่วนที่เหลือ และถ้าผิดนัด
- แบบประกาศขายของกรมบังคับคดีกำหนดให้ชำระส่วนที่เหลือภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ ขอเลื่อนได้ตามเกณฑ์ที่อธิบดีกำหนด แต่ไม่เกิน 3 เดือน (กฎกระทรวง ข้อ 19)
- ขยายครบ 3 เดือนแล้วขออีกโดยอ้างว่ากำลังขอสินเชื่อ ศาลว่าไม่ใช่เหตุสุดวิสัย (ฎีกา 10399/2555)
- ผิดนัด ถูกริบหลักประกัน ทรัพย์ถูกนำออกขายใหม่ ถ้าได้ราคาต่ำกว่า ผู้ซื้อเดิมต้องชำระส่วนต่างพร้อมค่าใช้จ่าย (กฎกระทรวง ข้อ 20 · ป.พ.พ. มาตรา 516)
ภาระที่ติดมากับทรัพย์
- อ่านประกาศว่าขาย “ปลอดจำนอง” หรือ “จำนองติดไป”
- สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ (ป.พ.พ. มาตรา 569)
- ค่าส่วนกลางห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรที่นิติบุคคลแจ้งภายใน 30 วัน จะกันจากเงินที่ขายได้ และโอนได้โดยไม่ต้องใช้หนังสือปลอดหนี้ (ป.วิ.พ. มาตรา 335)
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้าง กันจากเงินที่ขายได้ (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาตรา 59, 67)
- ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและภาษีต่าง ๆ ที่สำนักงานที่ดิน ตามคู่มือของกรมบังคับคดี
มีคนอยู่ในทรัพย์
เมื่อโอนแล้ว ถ้าลูกหนี้หรือบริวารไม่ยอมออก ผู้ซื้อยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลให้ออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้ โดยถือว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา (ป.วิ.พ. มาตรา 334) หรือจะฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่พร้อมเรียกค่าเสียหายก็ได้ (ฎีกา 3712/2555) ช่องทางนี้ใช้กับลูกหนี้และบริวารเท่านั้น ผู้ที่อ้างสิทธิของตนเอง เช่น ผู้เช่า ไม่อยู่ในช่องทางนี้
ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยสุจริต สิทธิไม่เสียไป (ฎีกา 9785/2553)
เช็กลิสต์ก่อนยกป้าย
- อ่านประกาศขาย: เลขคดี ราคาเริ่มต้น ภาระติดพัน
- ไปดูทรัพย์จริง ตรวจแนวเขต ทางเข้าออก ผังเมือง และดูว่ามีใครอยู่
- เตรียมหลักประกันตามตาราง และขออนุมัติสินเชื่อไว้ก่อนวันประมูล
- เผื่องบค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่สำนักงานที่ดิน
จะซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด อยากตรวจแนวเขต ทางเข้าออก และเนื้อที่จริงก่อนเคาะ ปรึกษาที่ดินชัวร์ โดย บริษัท เอ็นเจ แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด · โทร 084-915-8601, 02-162-0405 · njandconsulting@gmail.com
อ่านตอนก่อนหน้า: EP.20 แบ่งขายที่ดิน ต้องขอจัดสรรไหม · EP.19 ผู้จัดการมรดก ขายที่ดินได้ไหม
แหล่งอ้างอิง
- กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขายทอดตลาด พ.ศ. 2563
- ประกาศคณะกรรมการฯ เรื่องหลักประกันการเข้าสู้ราคา (16 มิ.ย. 2563)
- กระทรวงยุติธรรม: ราคาเริ่มต้นการขายทอดตลาด · กรมบังคับคดี: มหกรรมขายทอดตลาด มี.ค. 2569
- คู่มือกรมบังคับคดี: การตรวจดูทรัพย์ · ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อ
- ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 331 · 334 · 335
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 509 · 516 · 569
- ฎีกา 7058/2543 · 10399/2555 · 3712/2555 · 9785/2553
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป เงื่อนไขของแต่ละประกาศขายอาจต่างกัน ควรอ่านประกาศและสอบถามกรมบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคา