แบ่งที่ดินขายรวมกัน ตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และได้ค่าตอบแทน ถือเป็นการจัดสรรที่ดิน ต้องขออนุญาตคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อน แบ่งไม่ถึง 10 แปลงแต่แบ่งเพิ่มภายใน 3 ปี จนครบ 10 ก็เข้าข่าย ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับ 40,000–100,000 บาท
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
คลิปสรุป 3 นาที · เสียงบรรยายสร้างด้วย AI
เส้นแบ่ง 10 แปลง (มาตรา 4, 21)
“การจัดสรรที่ดิน” คือการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือหลายแปลงที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน รวมถึงกรณีแบ่งไว้ไม่ถึง 10 แปลง แล้วต่อมาแบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มภายใน 3 ปี จนรวมกันได้ตั้งแต่ 10 แปลง ผู้ใดจะจัดสรรที่ดินต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครหรือจังหวัด
คู่มือการจัดสรรที่ดินของกรมที่ดินอธิบายเพิ่มว่า 3 ปีนับต่อเนื่องจากวันจดทะเบียนแบ่งแยก ไม่ดูขนาดแปลง และใช้กับที่ดินทุกประเภท ส่วนการแบ่งตั้งแต่ 10 แปลงที่ไม่ได้จำหน่าย เช่น แบ่งให้คนในครอบครัว ไม่ถือเป็นการจัดสรร แต่ผู้ขอต้องแสดงให้เจ้าหน้าที่เชื่อได้
ยื่นแบ่งแยกตั้งแต่ 10 แปลง (มาตรา 22)
ถ้าขอแบ่งแยกตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และแสดงให้เชื่อไม่ได้ว่าไม่ได้แบ่งเพื่อจัดสรร เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้ยื่นคำขอจัดสรรและพักเรื่องไว้ ผู้ขออุทธรณ์ต่อคณะกรรมการได้ภายใน 30 วัน คณะกรรมการต้องวินิจฉัยภายใน 45 วัน
กรมที่ดินตรวจการแบ่งเลี่ยงจัดสรร
- หนังสือ มท 0517.2/ว 1881 (17 มิ.ย. 2548) ระบุพฤติการณ์เลี่ยง เช่น ให้หลายคนเข้าหุ้นถือกรรมสิทธิ์รวมแล้วแบ่งแยกคนละแปลง หรือแบ่งไม่ถึง 10 แปลงแต่กันที่ทำถนนเชื่อมทุกแปลง ให้เจ้าหน้าที่สอบสวนและลงดูพื้นที่
- หนังสือ มท 0517.2/ว 13169 (18 พ.ค. 2552) ให้ช่างรังวัดรายงานทุกรายว่างานมีลักษณะเลี่ยงจัดสรรหรือไม่
บทลงโทษ
ผู้ฝ่าฝืนมาตรา 21 ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000–100,000 บาท (มาตรา 59) ส่วนผู้ซื้อที่ทำสัญญากับโครงการที่ยังไม่ได้รับอนุญาต ศาลฎีกาเคยให้หยุดผ่อนและเลิกสัญญาเรียกเงินคืนได้ (ฎีกา 218/2539)
ถนน สวน สนามเด็กเล่น เป็นภาระจำยอม (มาตรา 43)
- สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรจัดให้มีตามแผนผังที่ได้รับอนุญาต ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ห้ามทำให้ประโยชน์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก และห้ามโอนออกไป (มาตรา 43/1)
- ศาลสั่งให้รื้อประตูรั้วที่ปิดถนนซอยในหมู่บ้านจัดสรร (ฎีกา 936/2540)
- แม้นิติบุคคลหมู่บ้านมีมติ ก็สร้างอาคารสำนักงานบนสวนสาธารณะของหมู่บ้านไม่ได้ (ฎีกา 17411/2557)
ค่าส่วนกลาง (มาตรา 44, 49, 50)
ผู้จัดสรรดูแลสาธารณูปโภคจนโอนให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่าส่วนกลางเก็บจากทุกแปลง ถ้าค้างตั้งแต่ 3 เดือนอาจถูกระงับบริการ ค้างตั้งแต่ 6 เดือน เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้
อัปเดต: พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568
- ใช้บังคับตั้งแต่ 1 มี.ค. 2569
- ผู้จัดสรรต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้ใช้งานได้ตามปกติ ไม่ต่ำกว่ามาตรฐานเดิมหรือเทียบเท่า
- ถ้าผู้จัดสรรไม่ริเริ่มหรือไม่บำรุงรักษา ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงที่ขายแล้วรวมตัวจัดตั้งนิติบุคคลเองได้
- ผู้จัดสรรฝ่าฝืนคำสั่งคณะกรรมการตามมาตรา 52 ปรับ 50,000–500,000 บาท และปรับรายวัน 1,000–10,000 บาท
- นิยาม 10 แปลง/3 ปี (มาตรา 4) และโทษตามมาตรา 59 ไม่ได้แก้ไข
เช็กลิสต์ผู้ซื้อที่ดินแบ่งขาย / บ้านจัดสรร
- ขอดูใบอนุญาตจัดสรรและแผนผังที่ได้รับอนุญาต (กฎหมายให้ติดแสดงที่สำนักงานโครงการ มาตรา 31)
- ทางเข้าออกเป็นทางสาธารณะ หรือจดทะเบียนภาระจำยอมไว้หลังโฉนดแล้ว ตกลงกันด้วยปากเปล่าไม่พอ (ฎีกา 4991/2551)
- ไฟฟ้าและน้ำประปาเข้าถึงได้จริง ผ่านที่ดินของใคร
- สัญญาจะซื้อจะขายตามแบบมาตรฐาน และที่ดินสาธารณูปโภคปลอดจำนอง
จะแบ่งแปลงขาย หรือจะซื้อที่ดินแบ่งขาย อยากรู้แนวเขต ทางเข้าออก และเนื้อที่จริง ปรึกษาที่ดินชัวร์ โดย บริษัท เอ็นเจ แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด · โทร 084-915-8601, 02-162-0405 · njandconsulting@gmail.com
อ่านตอนก่อนหน้า: EP.19 ผู้จัดการมรดก ขายที่ดินได้ไหม · EP.18 โฉนดหลายชื่อ ขายเองได้ไหม
อ่านตอนต่อไป: EP.21 ซื้อทรัพย์ขายทอดตลาด ก่อนเคาะต้องรู้
แหล่งอ้างอิง
- พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (ฉบับรวมแก้ไขถึงฉบับที่ 2)
- กรมที่ดิน: คู่มือการจัดสรรที่ดิน (2569) รวมหนังสือเวียน ว 1881/2548 และ ว 13169/2552
- กรมที่ดิน: สาระสำคัญ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2568
- กรมที่ดิน: ถาม-ตอบ เรื่องแบ่งขายที่ดิน
- ฎีกา 936/2540 · 3463/2537 · 2491/2540 · 17411/2557 · 4991/2551 · 218/2539
บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน