ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ไหม? แต่งงานกับชาวต่างชาติ นอมินี และทางเลือกที่ถูกกฎหมาย (2569)

ที่ดินชัวร์ · กฎหมายที่ดินน่ารู้ EP.17 · ข้อมูล ณ ต.ค. 2569

โดยหลัก คนต่างด้าวถือที่ดินในไทยไม่ได้ ส่วนคนไทยที่มีคู่สมรสต่างชาติ ซื้อที่ดินได้ในชื่อตัวเองเป็นสินส่วนตัว โดยคู่สมรสต่างชาติลงนามรับรองว่าเงินไม่ใช่สินสมรส การให้คนไทยถือแทน (นอมินี) มีโทษทั้งจำและปรับ ส่วนข่าวเช่า 99 ปีและคอนโด 75% ยังไม่พบว่าผ่านเป็นกฎหมาย

หลักทั่วไป: ประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 8

• คนต่างด้าวได้ที่ดินได้เฉพาะเมื่อมีสนธิสัญญา และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี (มาตรา 86) เนื้อที่สูงสุดตามมาตรา 87 เช่น ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ต่อครอบครัว
• ช่องทางลงทุน: นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ขออนุญาตได้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ในเขตที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 96 ทวิ)
• ได้มาโดยไม่ชอบหรือไม่ได้รับอนุญาต ต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี (มาตรา 94)

คนไทยที่มีคู่สมรสต่างชาติ

• ซื้อที่ดินได้ในชื่อคนไทย ในฐานะสินส่วนตัว
• คู่สมรสต่างชาติต้องลงนามรับรองว่าเงินที่ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคนไทย ไม่ใช่สินสมรส ใช้ทั้งกรณีจดและไม่จดทะเบียนสมรส
• ลงนามที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน หรือที่สถานทูต สถานกงสุลไทยในต่างประเทศ

ปี 2569 กรมที่ดินตรวจเข้ม

กรมที่ดินยกระดับการตรวจสอบ ถ้ามูลค่าการซื้อหรือโอนตั้งแต่ 5 ล้านบาท หรือจ่ายเงินสดตั้งแต่ 2 ล้านบาท เจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนที่มาของเงิน รายได้ อาชีพ และฐานะการเงิน รวมถึงการจำนอง การเช่า และการโอนให้บุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าวที่อาจเป็นการถือแทน ควรเตรียมสลิปเงินเดือนและรายการเดินบัญชีไว้

นอมินีมีโทษ

กรณี	โทษ
คนต่างด้าวได้ที่ดินโดยฝ่าฝืนมาตรา 86	ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี (มาตรา 111)
ได้ที่ดินในฐานะตัวแทนของคนต่างด้าว (ถือแทน)	ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี (มาตรา 113) และอธิบดีจำหน่ายที่ดินได้ (มาตรา 96)
ถือหุ้นบริษัทแทนคนต่างด้าว	จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับ 100,000–1,000,000 บาท (พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36)

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกา

• คนต่างด้าวซื้อที่ดินใส่ชื่อคนไทย สัญญาเป็นโมฆะ เรียกที่ดินหรือเงินคืนในคดีนั้นไม่ได้ (ฎีกา 1810/2511) และแม้ภายหลังได้สัญชาติไทย ก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะกลับสมบูรณ์ (ฎีกา 1979/2505)
• ฎีกาใหม่บางคดีเปิดช่อง เช่น ให้คนต่างด้าวมีอำนาจฟ้องเพิกถอนเมื่อคนที่ถือแทนนำไปขายเอง (ฎีกา 1038/2538) หรือลงโทษคนที่ยักยอกเงินค่าที่ดิน (ฎีกา 2744/2562)

ทั้งสองแนวแสดงว่าการใส่ชื่อคนอื่นแทนมีความเสี่ยงสูง ทั้งเงินและที่ดิน

คนต่างด้าวรับมรดกที่ดิน

คนต่างด้าวที่เป็นทายาทโดยธรรม รัฐมนตรีอาจอนุญาตให้ได้ที่ดิน เมื่อรวมกับที่มีอยู่แล้วไม่เกินเพดานมาตรา 87 (มาตรา 93) ถ้าไม่ได้รับอนุญาต ต้องจำหน่ายภายใน 180 วันถึง 1 ปี (มาตรา 94)

ทางเลือกที่กฎหมายรองรับ

• ห้องชุด คนต่างด้าวรวมกันถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร (พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ)
• เช่า ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง (มาตรา 540) ข้อตกลงต่อสัญญา 30+30+30 ปีที่ทำไว้ล่วงหน้า ศาลถือว่าส่วนต่อเป็นโมฆะ (ฎีกา 4655/2566)
• สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1412) และ ทรัพย์อิงสิทธิ ไม่เกิน 30 ปี (อ่าน EP.1 และ EP.5)

อัปเดต: เช่า 99 ปี และคอนโด 75%

• 21 มิ.ย. 2567 ครม. สั่งศึกษาขยายเช่าเป็น 99 ปีและเพิ่มสัดส่วนคอนโดเป็น 75%
• ส.ค.–ก.ย. 2568 กรมที่ดินรับฟังความเห็นร่างแก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ให้หน่วยงานรัฐตั้งทรัพย์อิงสิทธิได้ไม่เกิน 99 ปี
• ณ ต.ค. 2569 ยังไม่พบว่าเรื่องใดผ่านเป็นกฎหมาย ที่ใช้อยู่ยังเป็นเช่า 30 ปี และคอนโด 49%

เช็กลิสต์สำหรับคนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติ

• ซื้อในชื่อตัวเองเป็นสินส่วนตัว พร้อมหนังสือรับรองของคู่สมรสต่างชาติ
• เตรียมหลักฐานที่มาของเงินให้พร้อม
• เงินต้องเป็นของเราจริง ไม่ใช่ของคู่สมรสต่างชาติ
• อย่าใช้สัญญาหรือบริษัทเลี่ยงกฎหมาย
• ถ้าอยากให้คู่สมรสมีสิทธิใช้ที่ดิน ใช้การเช่าหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน และวางแผนมรดกไว้ล่วงหน้า

อ่านตอนก่อนหน้า: EP.16 มอบอำนาจขายที่ดิน กันโดนโกง · EP.15 ที่ดินสินสมรส ขายเองได้ไหม

อ่านตอนต่อไป: EP.18 โฉนดหลายชื่อ ขายเองได้ไหม

แหล่งอ้างอิง

• ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86–96 ตรี · มาตรา 111–113
• กรมที่ดิน: ยกระดับตรวจสอบการถือครองแทนคนต่างด้าว · ฐานเศรษฐกิจ
• info.go.th: คนไทยที่มีคู่สมรสต่างด้าวซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัว
• พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับรวม)
• พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
• Thai PBS: ศึกษาเช่า 99 ปี / คอนโด 75% · อิศรา: ร่างทรัพย์อิงสิทธิ 99 ปี
• ฎีกา 1810/2511 · 1979/2505 · 1038/2538 · 2744/2562 · 4655/2566

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป กรณีเฉพาะควรปรึกษานักกฎหมายหรือสำนักงานที่ดิน