วารสารที่ดินชัวร์ ฉบับที่ 2 · สัปดาห์ที่ 28 กันยายน – 4 ตุลาคม 2569 · เผยแพร่ 28 กันยายน 2569 · ข่าวระหว่าง 21–27 กันยายน 2569
สัปดาห์นี้มี 3 เรื่องที่กระทบเงินและสิทธิของคนซื้อ-ขายที่ดินโดยตรง: กรมที่ดินยังไม่ยอมลดขนาดแปลงบ้านจัดสรรและปัดข้อเสนอโควตาต่างชาติ 60% แต่จะเร่งใบอนุญาตจัดสรรให้จบใน 45 วัน; ตำรวจจับผู้ต้องหาปลอมลายเซ็นใบมอบอำนาจไปโอน-ขายฝากที่ดินคนอื่นใน 6 จังหวัด; และร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่เปิดให้เจ้าของที่ดินยื่นคำร้องได้ถึงเดือนพฤศจิกายนนี้
กรมที่ดินเบรก 'หั่นไซส์บ้านจัดสรร' – โควตาต่างชาติ 60% ตกไป แต่ใบอนุญาตจัดสรรจะเร็วขึ้นเหลือ 45 วัน
25 และ 27 ก.ย. 2569
นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวในงานเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ" ว่าข้อเสนอของภาคเอกชนให้ลดขนาดแปลงขั้นต่ำของบ้านจัดสรร — ทาวน์เฮาส์จาก 16 เหลือ 14 ตร.วา บ้านแฝดจาก 35 เหลือ 25 ตร.วา และบ้านเดี่ยวจาก 50 เหลือ 36 ตร.วา (อาจประนีประนอมที่ 40) — ยังมีความเห็นแตกต่างกันมาก กรมที่ดินห่วงเรื่องความหนาแน่น ที่จอดรถ และพื้นที่ส่วนกลาง เรื่องนี้จะเข้าที่ประชุมคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคม 2569 ส่วนข้อเสนอเพิ่มสัดส่วนต่างชาติถือครองห้องชุดจาก 49% เป็น 60% ตกไปแล้วด้วยเหตุผลด้านความมั่นคง สิ่งที่เดินหน้าแน่คือ ลดขั้นตอนอนุญาตจัดสรรให้จบภายใน 45 วันเมื่อเอกสารครบ กำหนดความกว้างถนนโครงการจาก 8 เป็น 9 เมตร ให้มีพื้นที่พักขยะหน้าโครงการ และแก้กฎหมายลูก 2–3 ฉบับเรื่องนิติบุคคลบ้านจัดสรร ขณะที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โครงการใหญ่เกิน 100 ไร่แทบไม่มีเกิดใหม่ เหลือแต่โครงการเล็ก 20–50 แปลง และผู้ประกอบการรายใหม่มีเพียงราว 5% ของตลาด
ทำไมต้องรู้
- ผู้ซื้อบ้านจัดสรร: ขนาดแปลงขั้นต่ำยังเท่าเดิม (ทาวน์เฮาส์ 16 ตร.วา บ้านแฝด 35 บ้านเดี่ยว 50) — ถ้าเจอโครงการโฆษณาบ้านเดี่ยว 36 ตร.วา ให้ตรวจว่าได้รับอนุญาตจัดสรรจริง หรือเป็นการแบ่งขายเลี่ยงกฎหมาย
- นายหน้าขายคอนโด: โควตาต่างชาติยังคง 49% — ก่อนรับดีลลูกค้าต่างชาติ ต้องขอหนังสือรับรองสัดส่วนคงเหลือจากนิติบุคคลอาคารชุด มิฉะนั้นถึงวันโอนอาจโอนไม่ได้
- เจ้าของที่ดิน/ผู้พัฒนารายเล็ก: ใบอนุญาตจะเร็วขึ้น แต่ต้องออกแบบถนนโครงการกว้าง 9 เมตรและเผื่อพื้นที่พักขยะตั้งแต่ต้น ต้นทุนที่ดินต่อแปลงจึงเพิ่มขึ้น
แหล่งข่าว
จับ 'ป้ามหาภัย' ปลอมลายเซ็นใบมอบอำนาจ โอน-ขายฝากที่ดินคนอื่นใน 6 จังหวัด เสียหายกว่า 6 ล้าน
21 ก.ย. 2569
ตำรวจสอบสวนกลาง (CIB) โดยกองบังคับการปราบปราม จับกุมหญิงอายุ 64 ปี ผู้ต้องหาปลอมลายมือชื่อเจ้าของที่ดินลงในหนังสือมอบอำนาจ แล้วนำไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ทั้งตกลงขายที่ดินรับเงินสด 1 ล้านบาท นำที่ดินไปขายฝากต่อให้ผู้อื่น และเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นตนเอง พฤติการณ์เกิดในสกลนคร ขอนแก่น เลย ราชบุรี นครราชสีมา และชลบุรี มูลค่าความเสียหายรวมกว่า 6 ล้านบาท ผู้ต้องหารับสารภาพตลอดข้อกล่าวหา ในข้อหาปลอมเอกสารสิทธิ ใช้เอกสารราชการปลอม และฉ้อโกง กรณีนี้เกิดขึ้นหลังกรมที่ดินเพิ่งออกคำแนะนำเรื่องมอบอำนาจอย่างปลอดภัย (1 ก.ย. 2569) ด้วยหลัก "ทรัพย์ต้องชัด อำนาจต้องครบ เอกสารต้องถูก ก่อนเซ็นต้องตรวจ" และย้ำว่าถ้ามีเหตุสงสัยตัวตนหรือสติสัมปชัญญะของผู้มอบอำนาจ เจ้าพนักงานมีอำนาจสอบสวนก่อนจดทะเบียน
ทำไมต้องรู้
- ผู้รับซื้อฝาก/ผู้ซื้อ: ถ้าอีกฝ่ายมาด้วย 'หนังสือมอบอำนาจ' แทนเจ้าของตัวจริง ความเสี่ยงพุ่งทันที — ขอพบหรือวิดีโอคอลกับเจ้าของจริง เทียบบัตรประชาชนกับชื่อในโฉนด และเช็กว่าใบมอบอำนาจระบุเลขโฉนดและประเภทนิติกรรมชัดเจน
- เจ้าของที่ดิน: อย่าเซ็นใบมอบอำนาจเปล่า อย่าฝากโฉนดตัวจริงกับใครโดยไม่มีสัญญา และควรตรวจสอบสถานะแปลงกับสำนักงานที่ดินเป็นระยะ — พบความผิดปกติให้ขออายัดที่ดินทันที
- นายหน้า: รับงานจาก 'ผู้รับมอบอำนาจ' ต้องเก็บสำเนาบัตรของเจ้าของ ผู้รับมอบ และพยานให้ครบ และห้ามรับเงินมัดจำแทนเจ้าของโดยไม่มีหนังสือยินยอม เพราะอาจถูกดึงเป็นผู้ร่วมกระทำผิดหรือถูกฟ้องเรียกเงินคืน
แหล่งข่าว
ผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่: ปลดล็อกฟลัดเวย์ตะวันออก เพิ่ม FAR 2 เท่าบางโซน — เจ้าของที่ดินยื่นคำร้องได้ถึง พ.ย. นี้
24–27 ก.ย. 2569
ฐานเศรษฐกิจและ Prop2morrow รายงานความคืบหน้าร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จากข้อมูลของนายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กทม. ว่าร่างผังอยู่ในขั้นตอนที่ 10 จาก 18 ขั้นตอน ปิดประกาศ 90 วัน ระหว่างเดือนสิงหาคม–พฤศจิกายน 2569 เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้อง จุดเปลี่ยนสำคัญคือการรวม 'ผังน้ำ' เข้ากับผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นครั้งแรก ลดพื้นที่สีเขียวลาย (พื้นที่รับน้ำ/ฟลัดเวย์) ทั้งฝั่งตะวันออก (ประเวศ สะพานสูง ลาดกระบัง หนองจอก) และฝั่งตะวันตก (ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน บางบอน) ปรับสีผังเป็นเขียว ส้ม และแดงเพิ่มขึ้น ปรับ FAR เช่น ศรีนครินทร์–ร่มเกล้า จาก 1.5 เป็น 3 เท่า เพิ่ม FAR Bonus จาก 5 เป็น 10 กรณี (เช่น สถานรับเลี้ยงเด็ก สถานดูแลผู้สูงอายุ สวนริมน้ำ) เปลี่ยนผัง 24 พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า และกำหนดให้โครงการริมคลอง/แม่น้ำต้องมีระยะถอยร่น 3–6 เมตร
ทำไมต้องรู้
- เจ้าของที่ดินย่านฟลัดเวย์เดิม: ที่ดินที่เคยสร้างได้จำกัดอาจพัฒนาได้มากขึ้น ราคาตลาดมีแนวโน้มขยับ — แต่ต้องรอผังประกาศใช้จริง อย่าเพิ่งขายถูกหรือซื้อแพงตามคำโฆษณา
- นายหน้า: ตรวจ 'สีผัง' และ FAR ของแปลงทั้งผังปัจจุบัน (พ.ศ. 2556) และร่างใหม่ก่อนบอกศักยภาพกับลูกค้า — การอ้าง FAR ใหม่ที่ยังไม่บังคับใช้เพื่อปิดการขาย เสี่ยงถูกฟ้องภายหลัง
- ผู้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา: ถ้าแปลงของคุณเสียประโยชน์ (ถูกกำหนดเป็นพื้นที่รับน้ำ หรือต้องถอยร่นเพิ่ม) ช่วงปิดประกาศนี้คือโอกาสเดียวที่จะยื่นคำร้องคัดค้าน ก่อนผังบังคับใช้เป็นข้อบัญญัติ กทม.
แหล่งข่าว
ตัวเลขตลาดที่ควรรู้สัปดาห์นี้
- REIC (23 ก.ย. 2569): ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2569 มีหน่วยเสนอขายรวม 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% ยอดขายใหม่เพิ่ม 2.6% — คอนโดขายเพิ่ม 19.5% แต่ทาวน์เฮาส์ขายลด 11.4% หน่วยเหลือขาย 202,414 หน่วย ต้องใช้เวลาระบายราว 52 เดือน (ทาวน์เฮาส์ 67 เดือน)
- ฐานเศรษฐกิจ (23 ก.ย. 2569): ที่ดินโซน EEC โดยเฉพาะฉะเชิงเทรา ราคาที่ดินที่อยู่อาศัยขยับ 30–50% ใน 5 ปี เป็น 5–8 ล้านบาท/ไร่ และเกิน 10 ล้านบาท/ไร่ในโซนอุตสาหกรรม จากนิคมฯ ดาต้าเซ็นเตอร์ และทุนจีน — แต่สต็อกบ้านฉะเชิงเทราต้องใช้เวลาระบายราว 6 ปี
- จับตา: กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (2570–2573) วันที่ 1 ธ.ค. 2569 มีผล 1 ม.ค. 2570 คาดปรับขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 10% — ฐานคำนวณค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่ดินจะเปลี่ยนตาม ใครจะโอนที่ดินราคาสูงควรวางแผนก่อนสิ้นปี
ต้องการสอบเขต แบ่งแยก รวมโฉนด หรือตรวจแนวเขตและผังเมืองก่อนซื้อ-ขาย? ทีมช่างรังวัดเอกชนเอ็นเจกรุ๊ปพร้อมให้คำปรึกษาฟรี
โทร 084-915-8601LINE OAขอใบเสนอราคารังวัดดูประกาศที่ดินชัวร์
เนื้อหานี้จัดทำเพื่อให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนตัดสินใจ